Что такое ROI и зачем его считать
ROI (Return on Investment) — это ключевая метрика, которая показывает, сколько рублей прибыли приходится на каждый вложенный рубль. Для инвестора в недвижимость это главный ориентир при выборе объекта.
Базовая формула: ROI = (Прибыль / Вложения) × 100%
Но в реальности всё сложнее. В зависимости от стратегии — перепродажа, аренда или флиппинг — расчёт будет разным.
Стратегия 1: Перепродажа (Flip)
Вы покупаете квартиру на этапе котлована и продаёте после сдачи дома. Типичный горизонт — 2–4 года.
Формула
ROI = ((Цена продажи − Цена покупки − Расходы) / Цена покупки) × 100%
Расходы, которые нужно учесть
- Налог при продаже (13% с прибыли, если владеете менее 5 лет)
- Комиссия агента (2–4%)
- Нотариус и регистрация (~1%)
- Ремонт, если нужен для продажи
- Обслуживание кредита, если покупали в ипотеку
Пример расчёта
Квартира-студия в ЖК «Прокшино», покупка в котловане: 6,5 млн ₽, продажа после сдачи в 2026: 9,2 млн ₽.
- Прибыль до расходов: 2,7 млн ₽
- Налог 13%: 351 000 ₽
- Агент + нотариус: 300 000 ₽
- Чистая прибыль: 2,049 млн ₽
- ROI = (2 049 000 / 6 500 000) × 100% = 31,5% за 3 года
- Годовой ROI: ~10,5% годовых
Стратегия 2: Арендный бизнес
Покупаете квартиру и сдаёте её. Горизонт — 5–15 лет, основной доход — арендные поступления.
Формула
ROI = (Годовой арендный доход / Стоимость квартиры) × 100%
Реалистичные цифры по Москве (2025)
- Студия у метро: 45 000–65 000 ₽/мес
- 1-комнатная (35–45 м²): 60 000–90 000 ₽/мес
- 2-комнатная: 85 000–130 000 ₽/мес
Что вычитаем из дохода
- Простой квартиры — закладывайте 10% (5–6 недель в год)
- Налог: 4% (самозанятый) или 6% (ИП)
- Расходы на поиск жильцов, ремонт: 10–15% годового дохода
- Коммунальные платежи (если включены в аренду)
Пример
1-комнатная квартира в Nametkin Tower, стоимость: 15 млн ₽, аренда: 75 000 ₽/мес.
- Годовой доход брутто: 900 000 ₽
- За вычетом простоя 10%: 810 000 ₽
- Налог 4% (самозанятый): 32 400 ₽
- Расходы: 90 000 ₽
- Чистый доход: 687 600 ₽
- ROI = 687 600 / 15 000 000 × 100% = 4,6% годовых
Добавьте прирост стоимости ~7% в год — совокупная доходность: ~11–12% годовых.
Ипотека: как она меняет расчёт
При покупке в ипотеку ROI считают относительно вложенных собственных средств (первый взнос + ежемесячные платежи).
Это называется Cash-on-Cash Return и часто выглядит привлекательнее простого ROI:
Первый взнос 20% = 3 млн ₽ на квартиру за 15 млн ₽. Арендный доход 687 600 ₽/год − платёж по ипотеке 110 000 ₽/мес (1,32 млн/год) = отрицательный Cash Flow.
Поэтому ипотечная стратегия работает как долгосрочная инвестиция в собственный капитал, а не как cash-flow бизнес.
Типичные ошибки при расчёте ROI
- Не учитываете налоги — минус 13–30% к прибыли при перепродаже
- Берёте оптимистичную аренду — считайте по рынку, не по желаемому
- Забываете про простой — 10% потерь в год — реалистичный минимум
- Игнорируете расходы на управление — управляющая компания берёт 10–20%
- Считаете ROI без учёта времени — важен годовой, а не суммарный показатель
Как Квадра автоматизирует расчёт
В платформе Квадра встроен AI-калькулятор ROI, который учитывает все эти параметры автоматически. Введите данные объекта — система рассчитает три сценария (оптимистичный, базовый, пессимистичный) и даст рекомендацию по стратегии.
