Предыстория
В начале 2022 года рынок московской недвижимости был перегрет: все покупали, цены рвались вверх. Казалось бы, не лучший момент для входа. Но в марте 2022 рынок резко просел — застройщики начали давать скидки.
Объект: студия в ЖК «Shagal»
ЖК от Capital Group в зоне редевелопмента ЗИЛ. Характеристики объекта:
- Площадь: 24 м²
- Этаж: 7 из 40
- Отделка: white box
- Близость к метро: 650 м до Автозаводской
- Сдача: Q4 2024
Цифры сделки
Покупка (апрель 2022)
- Цена квартиры: 5 800 000 ₽
- Оформление ДДУ: 35 000 ₽
- Итого вложено: 5 835 000 ₽
Продажа (декабрь 2024)
- Цена продажи: 7 900 000 ₽
- Расходы на продажу: 220 000 ₽ (агент 2,5% + объявления)
- Налог с продажи (НДФЛ 13%): 267 500 ₽ (от суммы сверх покупки)
- Чистая выручка: 7 412 500 ₽
Итог
- Чистая прибыль: 7 412 500 − 5 835 000 = 1 577 500 ₽
- ROI: 1 577 500 / 5 835 000 × 100% = 27% за 32 месяца
- Годовой ROI: ~10,1% годовых
Что сработало
- Покупка в момент паники. Март-апрель 2022 — момент, когда большинство уходило с рынка. Мы зашли и получили скидку 8% от застройщика.
- Ставка на редевелопмент ЗИЛ. Южный порт — это 64 га с нуля. Такие проекты исторически дают опережающий рост.
- Небольшой формат. Студии ликвидны: их быстро продают и сдают. Срок экспозиции при продаже составил всего 18 дней.
- Надёжный застройщик. Capital Group — топ-3 на рынке бизнес-класса. Сдали дом без переносов.
Что чуть не пошло не так
- Дисконт при продаже. Рынок в середине 2024 был слабым из-за высокой ставки. Нам пришлось снизить цену на 150 000 ₽ от первоначального запроса.
- Налоговая ловушка. Поскольку прошло менее 5 лет, пришлось платить НДФЛ. Ошибка: нужно было заранее просчитать налоговую оптимизацию (например, через ИП или налоговый вычет).
Выводы
10% годовых на недвижимость в Москве — это реальный и достижимый результат при грамотном выборе объекта. Ключи к успеху: покупка в моменты коррекции рынка, надёжный застройщик, ликвидный формат, правильная локация.